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棗林園社區黨群服務中心

文 / 魏會學（深圳市物業管理行業協會信息資訊中心副主任）

在政府對物業管理行業期望越來越高，業主對美好居住環境向往越來越迫切之時，物業管理如何更好地有所擔當、有所作為，是我在參加完“黨建引領小區治理 共建美好家園”經驗交流會后一直思考的問題。

區別于往屆的媒體交流會，主辦方對此次瀘州會議的內容安排非常用心，采用交流研討與實地走訪相結合的形式，不僅設置了多條物業項目實地參觀線路，而且邀請了多位專業嘉賓進行經驗分享。令人驚嘆的是，此次活動的舉辦地——瀘州雖是三線城市，但在物業管理方面卻有很多值得借鑒和學習的地方。下面，我想從三個方面談談本次瀘州之行的一點收獲與思考。

強化黨建引領，形成多元共治合力

“小區是城市的細胞，治理城市要先治理小區，治理小區要先抓好物業，管行業就要管好黨建。小區好，社區才好，社會才穩定。”這是瀘州市人民政府副市長靳地勝在會議講話中提到的，也是令我印象頗深的一句話。

物業管理是一個貼近民生的行業，也是矛盾糾紛多發的行業。長期以來，業主行使權利和履行義務的意愿不高，物業服務主體性監督缺失、物業服務邊界不清、服務質量參差不齊等問題一直存在，頻繁遭遇一些業主的投訴，甚至導致一些小區的業主與物業服務企業之間形成對立，互不信任，行業不被社會尊重。網絡自媒體上，甚至有網友喊出“取消物業”的口號。

瀘州以黨建引領“紅色物業”工程作為推動城市基層治理提檔升級的“新引擎”，在規范物業服務企業行為的同時，形成社區多元共治合力，為基層治理趟出一條新路。

一是政府支持。瀘州市政府部門將打造“紅色物業”做為重點工作，市政府每年投入真金白銀3500萬，用于培育示范小區、紅色物業評選、共享空間建設、物業亂象整治。同時，還在市本級和3個主城區成立物管中心，落實專有編制和經費。行業主管部門還積極推動提高小區黨組織組建率，業委會（自管委）和紅色物業覆蓋率。

二是資源保障。當我們還在討論物業的責任邊界問題時，還在為小區各類矛盾糾紛頭疼時，瀘州市主管部門已經挑起重任，參與到小區的服務工作中，并整合資源化解企業和業主的“急難愁盼”。在瀘州，小區解決不了的問題，報給社區，社區解決不了的，報給街道，最終由街道來協調解決，真正做到街道吹哨、部門報到，讓“小事不出小區，大事不出社區”。政府主管部門的支持，讓物業服務企業更有底氣，也讓市民群眾的幸福感越來越強。

在瀘州市政府的大力支持和引導下，短短幾年時間，2家紅色物業服務企業被納入上市企業培育庫；40家紅色物業服務企業納入優秀物業服務企業名錄；25家紅色物業服務企業出城入鎮，多城開花，在周邊市區和鄉鎮開展業務；50余家紅色物業服務企業積極向養老、托幼、家政、文旅等服務領域延伸。紅色物業在引領小區治理和推動行業發展方面成效顯著：一是瀘州市物業管理行業在管面積達到1.41億平方米，近三年平均增長率達26%；二是連片治理372個老舊小區，1890個散居樓棟和三無院落；三是群眾對物業服務滿意率提升25個百分點，信訪投訴下降23.9%。

盤活社會資源，為小區治理探索新路

在本次考察的兩個小區中，物業服務企業一方面緊跟國家政策，全面推進城市一刻鐘便民生活圈建設，探索“物業服務+生活服務”模式，另一方面，盤活社會資源，對小區共享空間進行探索利用，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要。

在入住30多年的瀘州首批征地農轉非人員安置小區——棗林園，物業費標準偏低、設備設施老舊、配套設施不完善，低收入群體多，小區矛盾多發且逐年呈遞增的趨勢。根據瀘州相關規定，獲評“五星級紅色物業”稱號的企業要承擔一定的社會責任——主動托管1個以上老舊小區。四川涇華物業服務有限公司進駐后，與社區匯魚資產公司合資成立涇華慧魚公司，盈利的70%反哺小區治理，盈利的30%按持股比例分紅。運營資產包括：生活一條街11間門市場地租賃、停車位服務創收，合股聯營的托育中心、友鄰集市、社區廚房、日間照料中心，每年總盈利49.2萬元，反哺小區治理的資金達34.5萬元。更值得一提的是，小區的社區廚房解決了老年人用餐問題，養老服務中心解決了老年人日常照護服務的問題，社康中心為業主就醫服務提供了便捷，讓業主在小區內就能滿足日常的各種需求。

棗林園雖然是一個老舊小區，但是進入小區后，環境整潔，感受到濃濃的小區文化氛圍。涇華物業通過物業管理規范、居民服務完善、鄰里活動豐富、小區治理精細四個方面，開展小區環境美化，社區食堂銀發餐、紅色觀影活動、主題壩壩會等形式，推動管理服務增效。在小區的文化墻上，不僅記錄著小區“變身”的經歷，還有小區業主們的老照片、老物件、老方言、老農具，甚至業主們在棗林園參加各種活動的圖片，小區業主們的善行義舉都是物業服務企業關注的重點。點點滴滴的用心，形成了棗林園的一種文化，也拉近了業主與物業服務企業之間的距離。該小區物業服務收費率從60%上升至95%，居民滿意度從60%上升至95.5%，矛盾發生率同比下降76.9%。

在涇華物業服務的另一個小區宇華豪庭，物業服務企業在政府支持下，以“紅巢”為主題，建設集七一小巢（黨群活動中心）、五四小巢（龍馬青年圈、紅領巾加油站）、九九小巢（長者照護中心）三大核心功能的黨群活動陣地集群，將黨群活動、青年兒童服務、長者照護等功能延伸到了居民“家門口”。每逢重要節日，物業服務企業還會根據各類業主的需求，聯合相關單位開展多元化和個性化服務，比如針對小孩開展的繪畫比賽，針對小區的“準媽媽”們開展相關育兒知識普及等。

同樣是一個項目，有些企業經營連年虧損，有些企業進駐后卻能闖出一番天地。或許，未來物業服務企業的競爭，除了拼專業能力、服務能力，可能還要拼經營能力和資源整合能力。

“四項”治理制度，讓矛盾糾紛化解在小區

物業管理的價值其實就是滿足人民群眾對美好居住環境的向往。只有堅持以業主需求為核心，才能打造更有溫度的服務。宇華豪庭小區以黨建的標準化推動物業服務的規范化，建立完善的小區治理聯席會議制度，主動落實“社區黨委”+“小區黨支部、居民議事會、涇華物業黨支部”+“社會企業”的“1+3+N”的小區治理模式，定期召開小區治理工作會議，常態化參與化解小區各類矛盾糾紛等問題。

小區通過鏈接社會資源（并建立三張清單：需求清單、項目清單、服務清單）、延伸服務鏈條（打造共享空間、培育自治隊伍、實施微創投項目）、豐富睦鄰活動（社工、志愿服務、養老等），整合社會資源提升小區治理的硬核力量。同時通過規范“六有”治理功能、制定“四項”治理制度、執行“四項”治理評價，為創新治理模式、化解基層矛盾作出了有益的探索與實踐。其中“六有”治理功能包括共享空間、紅色物業、睦鄰活動、造血功能、智慧平臺和黨課宣傳等六大方面。

非常值得一提的是，小區制定的《宇華豪庭小區聯席會議議事規則》《宇華豪庭小區四項治理制度》等，讓很多參觀的同行點贊。“四項”治理制度涵蓋了由小區黨支部牽頭，物業服務企業黨支部、物管委、業主代表按需共商共議小區事務的小區鄰里議事會；針對違建、治安防范、油煙擾民、文明養犬等重難點問題，由街道組織城管、公安、住建等部門召開的物業管理聯席會；發動黨員志愿者、樓棟長、物業項目經理等建立的小區矛盾糾紛調解委員會；公開公示物業服務收費標準、服務標準、公共收益收支等情況的小區曬單制度，不僅做到了讓小區人治小區事，更讓各基層相關單位參與到物業服務中，為高效解決小區物業管理中的矛盾糾紛問題打下了堅實基礎。

在“四項”治理評價中，通過企業評價（主管部門檢查抽查和企業信用考評），履職互評（小區黨支部、物業服務企業黨支部和物管委三方互評）、書記述評（小區黨支部書記和物業服務企業黨支部書記向社區黨委述職，社區黨委書記和街道黨工委述職），目標考核（小區黨支部、物管委、業主代表對標物業服務合同對物業服務企業年度考核）等四大方面，對各方主體進行全方位考核。

瀘州在“紅色物業”方面的探索，也讓我們看到了黨建與業務相互依托、互促共進、惠及民生的生動實踐。當然，讓“紅色物業”在小區治理中真正發揮作用，也并非成立一個黨組織這么簡單，除了需要政府層面在制度、資金、資源等方面的支持，更需要物業服務企業認識到黨建引領在物業管理發展和社區治理中的重要性，并能與業主、政府之間形成合力。

期待瀘州在紅色物業方面的探索能為更多城市帶來啟發和思考。